Stellungnahme zur anstehenden Diskussion über die Festsetzung der Grundsteuer-Hebesätze in Dortmund 

Zu den Hintergründen: 

Die Zugrundelegung des unangepassten Einheitswertes (westliche Bundesländer aus 1964, Östliche Bundesländer aus 1935) führte bei der Ermittlung der Grundsteuer zu Wertverzerrungen. Die gleiche Bewertung von ungleichen Grundstücken bedeutete einen Verstoß gegen Art. 3 I GG (Gleichheitsgrundsatz). Das Bundesverfassungsgericht hat die Bemessung anhand des Einheitswertes daher im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber zur Neuregelung der Grundsteuer bis Ende 2019 verpflichtet. Dieser hat die Grundsteuerbemessung daraufhin reformiert: Die Neuregelungen werden per 01.01.25 in Kraft treten. 

Haus & Grund hatte das Bundesmodell des damaligen Finanzministers und heutigen Bundeskanzlers Olaf Scholz aufgrund seiner Komplexität immer kritisiert und für die Einführung eines einfachen Flächenmodells geworben. In NRW hatte man sich dennoch für die Einführung des Bundesmodells entschieden. Im Ergebnis haben sich die von Haus & Grund vorhergesagten Auswirkungen – insbesondere der erhebliche bürokratische Aufwand – in der Praxis bewahrheitet. Alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer waren verpflichtet, zwischen dem 1. Juli und dem 31. Januar 2023, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (sog. Feststellungserklärung) beim zuständigen Finanzamt einzureichen. 

Nachdem der Großteil der Feststellungsbescheide ergangen sein sollte, machen sich die Bürgerinnen und Bürger seither Gedanken über die tatsächliche Höhe ihrer zukünftig zu zahlenden Grundsteuer. 

Haus & Grund und die Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (AdW) halten die komplette Grundsteuerreform für verfassungswidrig. Haus & Grund geht bundesweit – gemeinsam mit dem Bund der Steuerzahler – in zahlreichen Musterverfahren gegen die neue Grundsteuer vor. Gestützt wird diese Einschätzung vor allem darauf, dass durch eine starke Typisierung die Grundsteuerwerte so stark nivelliert werden, dass Wertunterschiede nicht mehr realitätsgerecht abgebildet werden. Vor allem auch ungenaue und zu hoch angesetzte Bodenrichtwerte verstoßen nach unserer Überzeugung gegen die Verfassung, beispielsweise wird Gartenland nun in vielen Fällen vollkommen realitätsfern grundsteuerwerttechnisch als Bauland bewertet, obwohl eine reale Bebaubarkeit überhaupt nicht gegeben ist.
 

Aktuelles: 

Im Landtag NRW wurde noch vor der Sommerpause (am 04.07.2024) das „Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen“ verabschiedet. Damit können auf kommunaler Ebene die Grundsteuer-Hebesätze bei Wohn- und Nichtwohngebäuden differenziert werden. Die entsprechende Pressemitteilung der Finanzverwaltung mit den aufkommensneutralen Hebesätzen für Dortmund ist dieser Stellungnahme ergänzend beigefügt. 

Ungeachtet der oben geschilderten Einschätzung zur Verfassungswidrigkeit erachten wir die Hebesatzdifferenzierung bei Wohn- und Nichtwohngebäuden für den Übergangszeitraum (bis zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts) als sinnvolle Lösung, um die Wohnkosten in Dortmund nicht noch weiter in die Höhe zu treiben. Diese Einschätzung teilt Haus & Grund mit der Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (AdW).

Bei unseren Berechnungen bzw. den Grundsteuererklärungen, die Haus & Grund Dortmund für seine Mitglieder erstellt hat, hat sich herausgestellt, dass sich die Steuermessbeträge bei Nichtwohngebäuden (u. a. gemischt genutzte Objekte) durch die unterschiedliche Bewertungsmethodik deutlich reduziert haben. Dies bedeutet, dass die Steuerbelastung bei einem einheitlichen Hebesatz für Nichtwohngebäude geringer und für Wohngebäude deutlich höher ausfallen würde als bisher. 

Insofern begrüßen Haus & Grund Dortmund und die Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (AdW) einen gesplitteten Hebesatz in Dortmund. 

Die aufkommensneutrale Ausgestaltung der Hebesätze, also gleichbleibende Grundsteuereinnahmen für die Stadt Dortmund und keine Erhöhung, unterstellen wir.

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Stellungnahme zu der geplanten Änderung der Stellplatzsatzung zu Gunsten des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Drucksache Nr.: 33691-23) 

Die Stadt Dortmund plant eine Änderung der Stellplatzsatzung zu Gunsten des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Drucksache Nr.: 33691-23). Inzwischen liegt dazu ein Zusatz-/Ergänzungsantrag der Fraktion B90/Die Grünen und der SPD-Fraktion (Drucksache Nr.: 33691-23/6) vor. 

Haus & Grund und die Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (AdW) begrüßen eine Änderung der Stellplatzsatzung, allerdings sind die Anpassungen aus unserer Sicht nicht weitreichend genug. 

Der Entwurf der Satzung zur Änderung der Stellplatzsatzung sieht folgende Änderungen vor:

• Dem § 3 wird folgender Absatz angefügt:

  „(8) Beim nachträglichen Ausbau von Dach- und Kellergeschossen oder bei Aufstockungen zur Wohnnutzung wird bei bis zum 30.06.2024 errichteten Gebäuden auf die Herstellung notwendiger Stellplätze verzichtet. Abweichend von Satz 1 reduziert sich bei Vorhaben zur nachträglichen Schaffung von mehr als drei Wohneinheiten die Stellplatzpflicht für Kfz und Fahrräder um 75 %.“

  Der Bedarf an Wohnraum ist hoch, daher sollten die Anforderungen der Stellplatzsatzung der Schaffung eines zusätzlichen Wohnraumangebotes nicht im Wege stehen. Insbesondere vor dem Hintergrund der Entwicklung der Baukosten, sollten sämtliche weiteren und unnötigen Kostentreiber vermieden werden.

  Gerade im Bestand sowie bei Umnutzung vorhandener Flächen zu Wohnraum sollte es nach unserer Einschätzung zukünftig ebenfalls deutlich großzügigere Minderungsmöglichkeiten geben. Die zeitliche Befristung in dem neu zu fassenden §3 (8) ist daher ebenso wenig nachvollziehbar, wie die Einschränkungen in Satz 2. 

  Daher fordern wir bei der (Nach-)Verdichtung im Bestand einen generellen Verzicht zur Herstellung neuer Stellplätze. Gleiches gilt bei der Umnutzung vorhandener Flächen zu Wohnraum. Dies würde den ökologisch sinnvollen Trend zum Umbau und zur Umnutzung aus unserer Sicht deutlich stärken.
   
  

• 4. § 4 Absatz 2 wird wie folgt gefasst:

  „(2) Zentralitätsbonus
  Das Stadtgebiet ist gemäß Anlage 2 in vier Zonen gegliedert, wobei jede Zone einen unterschiedlich hohen Zentralitäts-Bonus hat. Die notwendigen Stellplätze für Kfz reduzieren sich in der:
  • Zone I - City um 25 %
  • Zone II - Innenstadt um 20 %
  • Zone III - Stadtteilzentren um 15 %
  • Zone IV - PHOENIX-West um 10 %“
  
  Zeitlich bis zum 31.12.2026 befristet, sollen die prozentualen Werte über § 12 (2) erhöht werden.
  
  Haus & Grund Dortmund sowie die AdW begrüßen Reduktionsmöglichkeiten. Allerdings haben sich die Basiswerte für neu zu schaffende Stellplätze durch die 2022er Stellplatzsatzung, im Vergleich zur bis dahin geltenden Stellplatzsatzung vom 01.03.2019, deutlich erhöht.
  
  Daher fordern wir eine generelle Reduktion der geforderten Stellplatzanzahl, unabhängig von einer Einteilung in Zonen, um 30%.
   
  

• 5. § 4 Absatz 6 wird wie folgt gefasst:

  „(6) Handelt es sich bei dem Vorhaben um öffentlich geförderten Wohnungsbau, können die notwendigen Stellplätze für Kfz zusätzlich um 30% gemindert werden.“
  
  In der ursprünglichen Begründung zur geplanten Änderung der Stellplatzsatzung wird ausgeführt, dass sich im Rahmen der Anwendung der aktuellen Stellplatzsatzung herausgestellt hat, dass die geforderte Anzahl an Stellplätzen den Bedarf deutlich übersteigt und damit zu einem unnötigen Kostentreiber für den öffentlichen Wohnungsbau wird. Darüber hinaus habe die hohe Anzahl an Stellplätzen die Qualität der Freiflächen in der Vergangenheit oftmals negativ beeinflusst.
  
  Die angeführten Begründungen treffen nicht nur auf den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu, sondern gelten für den Wohnungsbau generell. Vor diesem Hintergrund fordern Haus & Grund Dortmund und die AdW eine Gleichbehandlung des frei finanzierten Wohnungsbaus.
   
  

• Der neu zu fassende § 12 (3) sollte zudem ebenfalls keine zeitliche Befristung enthalten. 

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass Haus & Grund Dortmund und die AdW Reduktionsmöglichkeiten bei der Schaffung von Stellplätzen begrüßen. Insgesamt sollte eine neu zu fassende Stellplatzsatzung – im Sinne einer vereinfachten Handhabung und Anwendung – jedoch nicht zahlreiche Ausnahmetatbestände regeln. Die Ausnahme sollte zur Regel werden und eine generelle Reduktion der geforderten Anzahl an Stellplätzen erfolgen. Insbesondere bei der (Nach-)Verdichtung im Bestand und bei der Umnutzung vorhandener Flächen zu Wohnraum sollte grundsätzlich auf die Herstellung neuer Stellplätze verzichtet werden.

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