Mieterhöhung

Vermietung von Wohnung und Garage

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Wird eine Wohnung im zeitlichen oder räumlichen Zusammenhang mit einem Kfz-Einstellplatz, einer Garage, oder einem Tiefgaragenplatz vermietet, stellt sich bei einer Mieterhöhung die Frage, nach welchen Vorgaben auch die Stellplatzmiete erhöht werden kann. Dafür ist entscheidend, ob

• eine einheitliche Vertragsurkunde vorliegt,
• zwei getrennte Verträge vorliegen, die aber bei wertender Betrachtung als einheitliches Mietverhältnis aufgefasst werden müssen, oder ob
• bei zwei getrennten Vertragsurkunden auch rechtlich von zwei unabhängigen Vertragslagen auszugehen ist.

In den ersten beiden Fällen muss eine Mieterhöhung der Stellplätze auch nach dem im freifinanzierten Wohnungsbau geltenden Mietpreisrecht erfolgen. Und das bedeutet,

• auch für den Stellplatz bedarf es eines Begründungsmittels, also zum Beispiel drei Vergleichsmieten für vergleichbare Stellplätze.
• Und auch die Kappungsgrenze gilt, wonach die Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % steigen darf.

Für Stellplätze gibt es üblicherweise keine Mietspiegel, sodass auf sonstige Begründungsmittel ausgewichen werden muss. Mietdatenbanken kommen in der Praxis sowieso so gut wie nicht vor, Vergleichswohnungen als Begründungsmittel ziehen schon vom Namen her für Stellplatzvermietungen nicht. Sachverständigengutachten sind teuer, zumal wenn man deren Refinanzierbarkeit im Zuge einer nur überschaubar erhöhbaren Miete bei Stellplätzen mit berücksichtigt. 

Orientieren kann man sich deshalb nur an bekannten Mietpreisen vergleichbarer Stellplätze, bzw. Garagen. Denn der Vermieter muss bei getrenntem Ausweis der Entgelte für Wohnung und Stellplatz die Ortsüblichkeit sowohl für die Wohnungsmiete als auch für die Garagenmiete im Mieterhöhungsverlangen begründen, so zum Beispiel durch die Benennung von drei Garagen- oder Stellplatz-Vergleichsmieten (LG München I, Urteil vom 21.6.2023 - 14 S 11787/22, IMR 2024, 493; LG Rottweil, Urteil vom 3. April 1998 – 1 S 29/97 –, juris; AG Karlsruhe-Durlach, Urteil vom 9. April 2024 – 2 C 147/21 –, juris). Stellplatz- und Wohnungsmiete dürfen für die Mieterhöhung nicht zusammengefasst werden.

Getrennte Entgelte: getrennte (Teil-)Mieterhöhungen?

Ob jeweils getrennte (Teil-)Mieterhöhungen möglich sind, wird nicht einheitlich beantwortet. Angenommen wird dies, wenn sich die verlangte Mieterhöhung ausschließlich auf die Wohnung bezieht und dabei klargestellt wird, dass die Stellplatzmiete unverändert bleiben soll (LG Karlsruhe, Urteil vom 13. September 2013 – 9 S 572/11 –, juris). Handelt es sich um einen einheitlichen Mietvertrag und darin getrennt ausgewiesene Entgelte für Wohnung und Stellplatz, wird die Möglichkeit einer Teilmieterhöhung dagegen in Abrede gestellt (AG Koblenz, Urteil vom 25. Januar 2024 – 142 C 1732/23 –, juris; ebenso: AG Köln, Urteil vom 29. Mai 2012 – 219 C 89/12 –, juris). Sieht der Wohnungsmietvertrag also einen mitvermieteten Stellplatz vor, zeigt er aber keine separate Nettomiete dafür, so ist eine Mieterhöhung für den Stellplatz ohnehin nicht möglich.

Generell ist es nicht möglich, nur für den Stellplatz eine Mieterhöhung geltend zu machen. Dies kann nur im Rahmen eines insgesamt auch für die Wohnung begründbaren Mieterhöhungsverlangens erfolgen. Hier ist eine separate Mieterhöhung für die Garage unabhängig vom Wohnraummietrecht nur möglich, wenn die Garage getrennt vom Wohnraum vermietet worden ist (BGH, Beschluss vom 22.10.2024 - VIII ZR 249/23, WuM 2025, 93; BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 95/20, IMR 2022, 174; AG Bielefeld, Urteil vom 24.2.1993 – 17a (5) C 1411/92, WM 1993, S. 357; AG Frankfurt, Urteil vom 11.2.1992 – 33 C 3269/91, NJW-RR 1992, S. 973).

Einheitliche Miete: Mieterhöhung nach Vergleichsmiete?

Ist von einer einheitlichen Miete auszugehen, wäre - theoretisch - eine Mieterhöhung zulässig, die mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete für entsprechend gemischt genutzte Objekte (Wohnung und Stellplatz) begründet ist. Solche Objekte zu finden, erscheint in der Regel nicht realistisch. Denn zum Beispiel Mietspiegel weisen typischerweise nur reine Wohnungsmieten aus. Deshalb wird man nicht umhin kommen, den Stellplatzanteil zunächst von der insgesamten Nettomiete abzuziehen, um den Wohnungsanteil zu ermitteln, diesen Wohnungsanteil dann zu erhöhen, einen begründeten Zuschlag für die Stellplatzmiete getrennt vorzunehmen und schließlich beide (erhöhten) Mietanteile zu einer neuen monatlichen Nettokaltmiete zu addieren.

Kappungsgrenze

Immer gilt die Kappungsgrenze in Höhe von grundsätzlich 20 %, die vor 3 Jahren geschuldet wurde (§ 558 Abs. 3 BGB). Grundlage für die Berechnung der Kappungsgrenze ist die vereinbarte einheitliche Miete, die 3 Jahre vor dem Wirksamwerden des Mieterhöhungsverlangens gezahlt wurde (OLG Hamburg, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19. März 1996 – 4 U 205/95 RE-Miet –, juris).

Gültigkeit des Wohnungsmietrechts

Ohne weiteres klar ist die Anwendung von Wohnungsmietrecht, wenn in ein- und demselben Mietvertrag sowohl eine Wohnung als auch ein Kfz-Stellplatz vermietet wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Garage, um einen Tiefgarageneinstellplatz, um einen Carport, oder etwa um einen nicht überdachten Außenstellplatz handelt. Ohne Belang ist auch, ob eine separate Stellplatzmiete neben der Nettomiete für die Wohnung ausgewiesen worden ist oder nicht. Ist also der Stellplatz mit in der Beschreibung der Mietsache enthalten, gilt einheitlich Wohnraummiete. Häufig sind auch die Fälle, in denen mit getrennten Mietverträgen möglicherweise auch noch zeitlich gestaffelt angemietet wird. Ob dann gleichwohl ein insgesamt einheitliches Mietvertragsverhältnis anzunehmen ist, für das Wohnungsmietrecht gilt, wird von der Rechtsprechung einzelfallbedingt unterschiedlich beurteilt.

Die Rechtsprechung geht einheitlich von einem einzigen Vertrag aus, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück vermietet wurden und keine Umstände vorliegen, die auf einen abweichenden Parteiwillen schließen lassen (LG Duisburg, NJW-RR 1986, S. 11211; LG Berlin, MDR 1987, S. 142; AG Mannheim, DWW 1992, S. 370; LG Wuppertal, NJWE-MietR 1996, S. 122; LG Köln, ZMR 1992, S. 251; LG Berlin, ZMR 1987, S. 18; OLG Karlsruhe, ZMR 1984, S. 273; = NJW 1983, S. 1499 = WM 1913, S. 166; LG Stuttgart DWW 2001, S. 136). Das soll auch dann gelten, wenn erst Jahre später eine Garage auf demselben Grundstück hinzu gemietet wird und wenn keine ausdrückliche Einbeziehung in den bestehenden Wohnraummietvertrag erfolgt (BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10, juris; ebenso: AG Dortmund, Urteil vom 19.8.2013 - 412 C 4761/13, juris). Die Garage kann dann nicht separat gekündigt werden.

Gültigkeit des Gewerbemietrechts

Sind dagegen rechtlich zwei isolierte Verträge anzunehmen, liegen die Dinge völlig anders. Wohnungsmietrecht gilt dann nicht, vielmehr gelten die Regeln über die Raummiete, bzw der Gewerberaummiete. Für die Frage einer Mieterhöhung kommt es dann zunächst auf die Vereinbarungen im Stellplatzmietvertrag an. Die Vertragspartner können viel freier regeln, wann und unter welchen Bedingungen die Miete erhöht werden kann. Gibt es keine vertraglichen Vereinbarungen, kann die Miete in den Grenzen von §§ 242, 138 BGB erhöht werden. Da im Gewerberaummietrecht das Verbot der Änderungskündigung nicht gilt, kommen dafür zwei Wege in Betracht: entweder die Vertragsparteien einigen sich auf Zeitpunkt und Höhe einer neuen Miete, oder der Vermieter spricht eine Änderungskündigung aus: Er kündigt also den bestehenden Stellplatzmietvertrag und verbindet diese Kündigung mit dem Angebot zum Abschluss eines neuen Vertrags mit geänderter Miete. Nimmt der Mieter an, gilt die Mieterhöhung, lehnt er ab, ist der Vertrag nach Ablauf der dann eingreifenden Kündigungsfrist hinfällig.

Heute wird bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage grundsätzlich eine rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen angenommen, die allerdings widerlegbar ist (st. Rspr. vgl. nur BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 95/20, IMR 2022, 174). Dies kann mit dem Hinweis auf die Lage von Wohnung und Garage auf demselben Grundstück erfolgen (BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10; BGH, Beschluss vom 9.4.2013 - VIII ZR 245/12; BGH, Beschluss vom 4.6.2013 - VIII ZR 422/12; BGH, Beschluss vom 3.9.2013 - VIII ZR 165/13; BGH, Beschluss vom 8.10.2013 - VIII ZR 254/13; BGH, Beschluss vom 11.3.2014 - VIII ZR 374/13; anderer Ansicht nur LG Berlin, Urteil vom 27.2.2020 - 67 S 192/19, jeweils juris).

Zwei getrennt zu betrachtende Vertragsverhältnisse werden angenommen, wenn

• beide Verträge abweichende Laufzeiten ausweisen (BGH, Beschluss vom 8.10.2013 - VIII ZR 254/13, juris) und / oder
• abweichende Kündigungsbestimmungen zeigen (BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 95/20; BGH, Beschluss vom 9.4.2013 - VIII ZR 245/12; BGH, Beschluss vom 4.6.2013 - VIII ZR 422/12; BGH, Beschluss vom 3.9.2013 - VIII ZR 165/13), oder schließlich, wenn
• sonstige besondere Umstände dargelegt werden können, die nach dem Willen der Vertragsparteien die Annahme zweier rechtlich selbständiger Vertragsverhältnisse nahelegen; dies auch dann, wenn Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück liegen.

Im Zweifel ist also der Wille der Vertragspartei entscheidend (BGH, Beschluss vom 22.10.2024 - VIII ZR 249/23, WuM 2025, 93; AG Hamburg-Altona, Urteil vom 2.5.2024 - 318 a C 115/24, BeckRS 2024, 27179). Deshalb sollte eine entsprechende Klausel in einen Garagenmietvertrag aufgenommen werden, soweit eine solche Bestimmung nicht bereits vorgesehen ist. Diese Klausel sollte optisch noch einmal deutlich hervorgehoben werden, damit sie nicht eine für den Mieter überraschende Klausel darstellt. Die AGB-rechtliche Zulässigkeit derartiger Klauseln ist allerdings umstritten (Vgl. LG Frankfurt/Main, Urt. v. 9.5.2000 – 2/111 S 437/99, n.v., das eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne v. § 9 AGBG a.F. annimmt und damit die Klausel als unwirksam verwirft).

Aus alledem folgt als Empfehlung:

Garagen und andere Stellplätze sollten unbedingt rechtlich und wirtschaftlich selbständig und unabhängig von etwa geschlossenen weiteren Verträgen über andere Mietsachen vermietet werden. Dabei ist insbesondere sicherzustellen, dass keine Garagenvermietung im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnraum erfolgt. Aus den veranschaulichten Gründen ist auf strikte Trennung beider Vertragsverhältnisse möglichst auch in wirtschaftlicher und zeitlicher Hinsicht zu achten. Um eine rechtliche Zusammenschau zwischen beiden Mietverhältnissen zu vermeiden, sollte unbedingt davon Abstand genommen werden, einen vorab geschlossenen Wohnungsmietvertrag im Hinblick auf die Anmietung einer Garage zu ergänzen. Eine Garage oder ein Stellplatz sollte daher durch einen separaten Vertrag vermietet werden, wenn zusätzlich Wohnraum vermietet wird. Beide Verträge sollten möglichst zu verschiedenen Zeitpunkten abgeschlossen, Laufzeiten (befristet oder unbefristet), Mieterhöhungsmöglichkeiten zum Beispiel durch Anknüpfung an eine Indexmietvereinbarung im Stellplatzmietvertrag im Unterschied zum Wohnungsmietvertrag und Kündigungsfristen unterschiedlich geregelt werden. Vor allem sollten die Verträge nicht im Text aufeinander Bezug nehmen (So hinweisend auch: BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 95/20, IMR 2022, 174).

Probleme vermeiden

Das Problem der rechtlichen Zusammenschau von Garagen- und Wohnungsmietvertrag tritt gar nicht erst auf, wenn Wohnung und Garage auf ein- und demselben Grundstück an unterschiedliche Parteien vermietet werden. Dies kann einmal an die Firma des Mieters als eigene Rechtspersönlichkeit geschehen, und ein anderes Mal an den Mieter persönlich als Firmeninhaber. Auch bleibt es unbenommen, die Garage nicht an den eigenen Mieter, sondern an die Mieter eines Nachbarn zu vermieten, der dann umgekehrt mit den eigenen Mietern einen Mietvertrag über dessen Garagen schließt. Schließlich können im gegenseitigen Einvernehmen mit dem Mieter verknüpfte Vertragsverhältnisse zum Beispiel durch einen Aufhebungsvertrag zum Garagenmietvertrag und mit einer neuen Anmietung der Wohnung gelöst werden.